La docente investigadora de la Universidad del Desarrollo (UDD), Lilian San Martín, analiza en su columna de opinión publicada en El Mercurio Legal el 17 de marzo de 2025, una reciente sentencia de la Corte Suprema que reconoce la existencia de obligaciones de garantía en la compraventa de inmuebles.
Según la experta, la sentencia en cuestión establece que el vendedor asume el riesgo de que la cosa no sea propia, y que, si en los hechos resulta no serlo, responde por el incumplimiento de su obligación sin que pueda invocar el caso fortuito o fuerza mayor.
En esta línea, destaca que esta doctrina tiene un enorme potencial alcance en la práctica contractual, ya que la afirmación de que el vendedor es dueño exclusivo de la cosa que vende es una cláusula de estilo en los contratos.
En una columna publicada el 16 de agosto en este mismo medio expuse la posibilidad de reconocer en Chile la existencia de obligaciones de garantía, que serían aquellas que “se caracterizan por ser aún más estrictas que las obligaciones de resultado, siendo su principal particularidad que en ellas se asegura a todo evento un determinado fin económico al acreedor, de manera que el deudor asume absolutamente todos los riesgos respecto de la frustración o insatisfacción de un determinado interés contractual, incluido los que provienen de una causa extraña constitutiva de hipótesis de caso fortuito o fuerza mayor, encontrándose sus defensas y casuales de liberación de responsabilidad, por lo mismo, severamente restringidas” (Schopf).
En suma, las obligaciones de garantía alcanzan a riesgos que están más allá de la esfera de control del deudor, en la medida que responde de situaciones que no necesariamente puede manejar y, por tanto, a su respecto no se aplica la máxima a lo imposible nadie está obligado, ni puede escudarse el deudor en el caso fortuito o fuerza mayor para eximirse de la indemnización de perjuicios.
Uno de los ámbitos en que se discute la existencia de estas obligaciones es en el contrato de compraventa de empresas, específicamente en la cláusula de declaraciones y garantías, pues se advierte allí, por un lado, que no hay una conducta debida del vendedor y, en caso de que las declaraciones resulten ser falsas, no hay forma de que se cumplan. Ellas serían ab initio imposibles, por lo tanto, no calzan con la visión tradicional de obligación como conducta debida cuya ejecución debe ser posible para el deudor. A su turno, la doctrina más atenta ha afirmado que una obligación de garantía, o al menos una garantía, para quienes no les reconocen el carácter de obligación, se encuentra en las llamadas “acciones edilicias”, entre las que se encuentra la obligación de saneamiento de la evicción: el vendedor “garantiza” la posesión pacífica y tranquila de la cosa. Esto explicaría su tratamiento diferenciado respecto de la disciplina del incumplimiento y el hecho de que el vendedor no pueda invocar el caso fortuito u otra excusa para eludir su observancia.
La razón de retomar este argumento radica en que una reciente sentencia de la Corte Suprema parece haber reconocido este tipo de obligaciones precisamente a propósito del contrato de compraventa, aunque en este caso, de inmuebles. Se trata de la sentencia rol 194783-2023, de 7 marzo de 2025.
A los efectos de este comentario, los hechos de la causa se resumen someramente de la siguiente manera: dos personas naturales compran en comunidad un inmueble a una inmobiliaria; como consecuencia de una sentencia penal, la inscripción de dominio fue cancelada y los compradores demandan “indemnización de por evicción”, incluyendo varias partidas que pueden calificarse de daño emergente y el daño moral. La sentencia de primera instancia acogió las partidas correspondientes a daño emergente y rechazó la de daño moral. En sede apelación se confirmaron las partidas de daño emergente y, además, se acogió el daño moral. Conociendo del recurso de casación, la Corte Suprema confirmó la sentencia en todas sus partes.
En resumen, la sentencia de casación fundó la decisión en los siguientes argumentos: (i) la sentencia de evicción no requiere ser una sentencia civil, siendo suficiente la sentencia penal, pues el Código no distingue; (ii) en el caso, el vendedor había declarado ser dueño de la cosa, con lo cual habría incumplido su obligación de entregar lo que reza el contrato, y (iii) el daño moral reclamado tiene el carácter de previsible para el vendedor.
En esta columna me interesa el segundo argumento: el vendedor habría incumplido su obligación de entregar lo que reza el contrato. Desde luego, este argumento se relaciona con la clásica discusión en torno a la naturaleza jurídica de la obligación del vendedor, ¿es de dar o de entregar? En este punto la sentencia tiene una interesante distinción, pues parte por reconocer que se trata de una obligación de dar, pero que se subdivide en dos: entregar y saneamiento. No profundiza mayormente en la cuestión, pero luego se centra en el saneamiento, formulando el siguiente razonamiento:
“La pregunta que ha de responder esta Corte, para dilucidar el punto controvertido, es la siguiente: ¿en qué consiste el incumplimiento de la obligación de saneamiento de la evicción? ¿Resulta suficiente que el vendedor entregue una cosa ajena o gravada con derechos reales distintos del dominio o, por el contrario, se requiere de algo más?
La pregunta resulta interesante, pues, si bien está formulada a propósito de la obligación de saneamiento, claramente apunta a una cuestión más general, esto es, a la naturaleza jurídica de la obligación principal del vendedor. A esta conclusión se llega luego de considerar que la obligación de saneamiento surge con posterioridad a la perturbación que sufra el comprador, con lo que no puede referirse a la entrega y, sobre todo, al leer el considerando 11º que en su primera parte literalmente señala:
“DÉCIMO PRIMERO: Que, la sola circunstancia que el vendedor entregue al comprador una cosa total o parcialmente ajena, salvo que el contrato indique una cosa distinta, no constituye incumplimiento”.
Así las cosas, la sentencia reconoce que naturalmente la obligación del vendedor no es de dar, pues, no se incumple cuando se entrega cosa ajena. En otras palabras, si el vendedor puede cumplir entregando una cosa total o parcialmente ajena, su obligación no califica como obligación de dar.
Como se advierte, la Corte previene que la conclusión anterior aplica siempre y cuando el contrato no diga otra cosa. Acto seguido, en el mismo considerando se explica que, en virtud del artículo 1828, el comprador está obligado a entregar “lo que reza el contrato”, de suerte que, cito textualmente:
“Si en el contrato el vendedor declara ser dueño exclusivo de la cosa y que esta se encuentra libre de hipotecas y gravámenes, y resulta razonable que el comprador confiara en la competencia del vendedor, habrá que aceptar que forma parte de lo que reza el contrato ‘que la cosa debe ser de dominio exclusivo del vendedor y estar libre de hipotecas y gravámenes’ y, por lo mismo, es esa cosa —y no otra— la que debe entregar el vendedor: una cosa propia y libre de hipoteca y gravámenes. Pues bien, salvo negligencia grave del comprador, al celebrar el contrato, esta declaración vincula al vendedor, de modo que, si resulta ser el caso que se entrega una cosa ajena o gravada, habrá incumplimiento de la obligación de entrega según el artículo 1828 del Código Civil.
Sin embargo, aun a falta de una estipulación como la indicada, puede ser el caso que, si se atiende al propósito práctico del comprador —que fuera consentido por las partes—, con la colaboración del artículo 1546 del Código Civil, el tribunal de fondo concluya que el vendedor no solo se obligó a la entrega de la cosa, sino que, además, a transferirle el dominio de la cosa al comprador, libre de hipotecas y otros gravámenes, ya que, solo de esta forma —y no de otra—, el comprador alcanza dicho propósito práctico y, al mismo tiempo, satisface su interés. Si no se alcanza dicho resultado —porque la cosa era ajena o se encontraba gravada, al igual que en el caso que las partes incorporaron una estipulación contractual—, el vendedor no habrá entregado lo que rezaba el contrato y, por lo mismo, incurriría en incumplimiento de su obligación de entrega.
Que, en cualquiera de los dos supuestos (con o sin estipulación expresa), habría incumplimiento de la obligación de entrega, razón por la cual el comprador dispone de los remedios previstos por el artículo 1826 del Código Civil y las demás disposiciones generales sobre los efectos del incumplimiento, que resulten aplicables (artículos 1489, 1547, 1556, 1558, entre otros).
No quiere decir que el vendedor incurra en incumplimiento por el solo hecho que la venta tenga por objeto una cosa ajena. La razón radica en que el vendedor no entrega lo que reza el contrato ex artículo 1828 del Código Civil”.
En resumen, la obligación del vendedor sería de entregar y no “dar”, pero expresa o tácitamente ex artículo 1546 C.C el vendedor puede obligarse de forma distinta, de suerte que, si la cosa resulta ser total o parcialmente ajena incumple su obligación de “entregar lo que reza el contrato” y habría lugar a los remedios propios de este caso. Esta construcción suscita algunas perplejidades, particularmente en cuanto a la posibilidad de integrar vía buena fe una obligación contra legem. Amén de esto, dando por sentada su factibilidad, surge la pregunta respecto de la naturaleza jurídica de la obligación que adquiriría el vendedor en este caso, pues, claramente, no se trataría de una “mera entrega”. Habría allí algo más, que diferenciaría esta situación de aquellas en que el vendedor sí cumple entregando una cosa ajena.
Cabe descartar desde ya que se trate de una obligación de dar. En efecto, si el vendedor (como en el caso) no es dueño de la cosa que vende, no ha podido contraer válidamente la obligación de transferir su dominio, pues se trataría de una obligación con objeto jurídicamente imposible y, por tanto, absolutamente nula. La situación sería semejante a aquella en que se vende la cosa que no existe, donde —salvo algunas críticas doctrinarias— es pacífico que el Código opta por una solución distinta del incumplimiento.
Si me he explicado bien, la alternativa a estas alturas salta a la vista: se trataría de una obligación de garantía. El vendedor asume el riesgo de que la cosa no sea propia, de suerte que, si en los hechos resulta no serlo, responde por el incumplimiento de su obligación sin que pueda invocar a su respecto el caso fortuito o fuerza mayor que le impidieron conocer la realidad. Nótese, además, que la sentencia contiene un pronunciamiento incluso respecto de lo que la doctrina conoce como sand bagging clause, pues señala: “Salvo negligencia grave del comprador, al celebrar el contrato, esta declaración vincula al vendedor”. A contrario sensu, si el comprador incurrió en negligencia grave o, con mayor razón, en dolo, la declaración no es vinculante para el vendedor, justamente el problema al que alude la mencionada cláusula.
Para finalizar, cabe recordar que en la práctica contractual la afirmación de que el vendedor es dueño exclusivo de la cosa que vende —así como aquella de que se encuentra libre de hipotecas y gravámenes— es a estas alturas una cláusula de estilo, con lo cual el potencial alcance de la doctrina contenida en la sentencia es enorme: se pasaría de la garantía de posesión a la garantía de dominio. Si a ello se le suma el hecho de que la previsibilidad del daño moral por incumplimiento de esta obligación de garantía se fundó en el solo hecho de tratarse de un terreno adquirido para construir una casa habitación, el impacto es todavía mayor.
