Como ya se sabe, la Ley N° 21.461, de 30 de junio de 2022, introdujo modificaciones tanto al Código de Procedimiento Civil (CPC) como a la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos. En esta columna analizaremos algunos problemas procesales que consideramos importante destacar.
En primer lugar, no cabe duda que aunque la Ley N° 21.461 indique que crea una nueva medida precautoria consistente en la restitución anticipada del inmueble arrendado, la verdad es que no se trata de una medida cautelar sino que de una hipótesis de tutela anticipada, porque lo que se busca es que en aquellas controversias en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado, el juez de manera anticipada, antes del pronunciamiento de la sentencia definitiva, decrete la restitución del inmueble arrendado.
Como se sabe, las medidas cautelares deben cumplir ciertos requisitos básicos para ser concedidas, a saber, el humo del buen derecho (fumusboni iuris), el peligro en la demora de la respuesta jurisdiccional (periculum in mora) y, en ciertos casos, el solicitante debe constituir una caución. Las medidas cautelares, sean conservativas o innovativas, no pueden satisfacer anticipadamente la pretensión, pues el artículo 290 del CPC establece que su finalidad es “asegurar el resultado de la acción”.
En cambio, la medida que establece el art. 8, N° 7 bis de la Ley N° 18.101 consiste en satisfacer anticipadamente la pretensión y por esta razón es una hipótesis de tutela anticipada y no una auténtica medida precautoria.
Además, las medidas cautelares se pueden pedir como medidas prejudiciales precautorias y como precautorias, cuestión que no ocurre con la hipótesis del art. 8, N° 7 bis de la Ley 18.101, porque esta medida solo puede pedirse en el comparendo, pues el juez resolverá sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia (art. 8 N° 7 bis, incisos 1° y 2° de la Ley 18.101).
A mayor abundamiento, las medidas cautelares tienen un carácter esencialmente provisional, como establece el artículo 301 del CPC, debiendo cesar siempre que desaparezca el peligro que se ha procurado evitar o se otorguen cauciones suficientes, característica que no comparte la hipótesis de tutela anticipada.
De esta manera, la ley nació mal porque expresa que crea una medida precautoria cuando en verdad regula una hipótesis de tutela anticipada.
En segundo lugar, el nuevo procedimiento monitorio de arrendamiento constituye una verdadera revolución procesal porque agrega nuevas instituciones que no se conocían, con las características que pasaremos a señalar.
Una de las primeras cuestiones que nos interesa mencionar es la regulación sucinta del contenido de la demanda, la que consideramos insuficiente porque no establece que el demandante deba indicar un medio de notificación electrónica ni tampoco señala que deba contener las leyes en que se funda la demanda.
Con todo, consideramos que en virtud de la supletoriedad del procedimiento ordinario de mayor cuantía (art. 3 CPC) podremos entender que la demanda en procedimiento monitorio de arrendamiento, además de cumplir lo que expresa el art. 18 A, de la Ley 18.101, también deberá cumplir los requisitos del art. 254 del CPC.
Esta distinción es importante para admitir la demanda y también para establecer el tiempo que tiene el demandante para subsanar los defectos (el CPC no establece un plazo para subsanar los defectos en el modo de proponer la demanda, en cambio el art. 18 B, de la Ley 18.101 sí lo hace).
En tercer lugar, el inciso 2° del art. 18 B de la Ley N° 18.101 regula la fase de admisibilidad de la demanda en virtud de la cual el juez puede inadmitirla cuando estime que carece de “jurisdicción o de competencia absoluta, por litispendencia; inexistencia, falta de capacidad o representación de una de las partes; manifiesta falta de legitimación para actuar u otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso, lo cual declarará de plano, siempre que consten en forma manifiesta en el expediente o se funden en hechos de pública notoriedad, debiendo expresar los fundamentos de su decisión”.
Si se lee con atención la primera parte del inciso, se establece la falta de jurisdicción y competencia absoluta. Esto demuestra y ratifica que los tribunales pueden de oficio controlar la inobservancia de los presupuestos procesales. Sin embargo, ¿en qué casos el tribunal puede carecer de jurisdicción? La verdad es que debiese tratarse de una hipótesis en que exista inmunidad de jurisdicción. ¿Pero cómo se enterará el juez de esta circunstancia?
Por otro lado, en relación a la competencia absoluta, uno de sus elementos es el fuero mayor que regula el art. 50 N° 2 del Código Orgánico de Tribunales (COT). Sin embargo, el artículo 133 COT suprime el fuero para ciertas controversias, como ocurre, entre otros casos, con aquellas que se tramitan de manera breve o sumaria, generando la duda respecto de si tal exclusión también se aplicará al procedimiento monitorio porque este es más breve o sumario que un procedimiento sumario ordinario.
El inciso 2° del art. 18-B de la Ley N° 18.101 también incorpora en nuestra legislación la litispendencia como requisito de admisibilidad. Esto es novedoso y cuestionable. Es novedoso porque la litispendencia en estas controversias constituirá un requisito de admisibilidad, y es cuestionable porque cómo puede enterarse un juez, en esta etapa inicial, de que existe otra causa pendiente, de la misma naturaleza, en que se verifique la triple identidad que exige la litispendencia (in especie).
Cabe recordar que la excepción de litispendencia puede oponerse por el demandado como excepción dilatoria o procesal al momento de tener conocimiento de la demanda incoada en su contra. Sin embargo, en el procedimiento monitorio de cobro de rentas, además de tratarse de una excepción procesal o dilatoria (art. 18 G) también constituye un requisito de admisibilidad de la demanda. Esto genera dos problemas o críticas.
El primero es que se crea un requisito adicional para acceder a la justicia, lo que a nuestro juicio no resulta razonable más si contra la resolución que inadmite la demanda solo procede reposición. Y segundo, porque el juez en principio no tiene cómo enterarse de la existencia de otro proceso judicial pendiente cuya acción es idéntica al que se está iniciando.
Otra cuestión de interés es que se agrega a nuestro ordenamiento jurídico la falta de legitimación manifiesta (inciso 2° del art. 18 B de la Ley 18.101) como un requisito de admisibilidad de la demanda monitoria de arrendamiento.
En nuestra opinión, en una etapa inicial del proceso los requisitos de admisibilidad deben ser, en principio, meramente formales y razonables. Sin embargo, el legislador habilitó al juez para examinar en fase de admisibilidad la falta de legitimación, la que constituye una condición de la acción que tanto la doctrina como la jurisprudencia han explicado como una cuestión de fondo que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no en etapas anteriores o iniciales del procedimiento, por lo que si bien la modificación es novedosa, no nos parece razonable, más aún si el juez decidirá sobre este requisito sin oír al demandado.
Además, en relación con este tema, cabe tener presente que el contrato de arrendamiento es por regla general consensual y, por lo tanto, es posible pensar qué ocurrirá cuando el contrato no esté escriturado. Pareciera que en esos casos no hay forma que el juez controle este requisito de admisibilidad.
En cuarto lugar, también se establece como requisito de admisibilidad la inexistencia, falta de capacidad o representación de una de las partes. ¿Qué quiso decir el legislador con inexistencia? Entendemos, por la forma de redacción, que se trataría de la inexistencia de una de las partes, es decir, que la persona natural falleció o que la persona jurídica o la entidad sin personalidad jurídica se disolvió o extinguió, lo que significaría una hipótesis de falta de capacidad para ser parte.
¿Será eso lo que quiso decir el legislador o quiso regular otra cosa? Si lo primero es cierto, no era necesario agregar la palabra inexistencia, pues bastaba señalar la falta de capacidad de las partes como, por ejemplo, la reconocen los artículos 303 N° 2 y 464 N° 2 del CPC. Pero como el legislador sí agregó la palabra “inexistencia”, es válido preguntarse a qué se refiere y cuándo actuará ese requisito de admisibilidad. Por último, cómo el juez se podrá enterar que la parte es incapaz. En nuestra opinión, la norma genera confusión y quizás carezca de funcionamiento práctico.
Existen una serie de otros problemas procesales que no han sido abordados y que por razones de extensión de esta columna no podemos explicar. Con todo, esas otras críticas las manifestaremos en otra columna de opinión.
Jaime Carrasco Poblete es doctor en Derecho y profesor de Derecho Procesal en la Universidad del Desarrollo y Valentina Camus Ramírez es ayudante ad honorem de Derecho Procesal en el mismo plantel.
