La Corte Suprema, en sentencia de 28 de julio de 2022, ha resuelto que el arrendatario de un local comercial cerrado por las órdenes de la autoridad sanitaria no está obligado a pagar las rentas de arrendamiento durante las consecuentes cuarentenas impuestas para hacer frente a la enfermedad producida por el covid 19.

Para arribar a tal conclusión, interpreta de un modo extensivo el art. 1932 del Código Civil (CC) que no solo estaría referido a defectos materiales en la cosa, sino que también a defectos jurídicos, comprendiendo dentro de estos últimos a cualquier motivo o circunstancia que lo produzca, incluidos hechos externos a la cosa arrendada.

De esta manera, frente a este vicio jurídico (las órdenes de la autoridad), tratándose de un riesgo relacionado con la cosa, y como las cosas perecen para el arrendador, él tiene que asumir el riesgo y soportar el costo por este “defecto” del inmueble.

A mayor abundamiento, asimila la situación particular a la de la destrucción de la cosa arrendada con la única peculiaridad —dice el fallo— que la imposibilidad es transitoria, lo que genera un efecto temporal o relativo.

Para concluir, estima nuestro máximo tribunal que, dada la imposibilidad temporal de uso, el arrendatario tiene derecho a liberarse de las rentas arrendaticias por todo el tiempo que estuvo vigente la prohibición. 

En la sentencia de reemplazo la Corte Suprema confirmó la de primer grado, dictada por el 16º Juzgado Civil de Santiago, que dijo que en este caso existió un incumplimiento objetivo del arrendador de las obligaciones del art. 1924, lo que hacía procedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por el arrendatario como remedio natural (considerando 13º del fallo). .

A mi parecer, no es posible hablar en este caso de un incumplimiento ni menos de un incumplimiento objetivo. El arrendador cumplió todas y cada una de las obligaciones previstas en el art. 1924, incluida la del Nº 2, de mantener la cosa en estado de servir para los fines del arriendo y que consiste, como lo señala expresamente el artículo 1927 del Código Civil, en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

El análisis del artículo 1932, que sería una especie de proyección de la referida obligación y que le daría derecho al arrendatario para demandar el término del contrato e incluso la rescisión, tampoco es correcta, pues esta norma está referida a los vicios redhibitorios o defectos, pero “en”, “dentro”, de la cosa arrendada, en su estructura, habitalidad, funcionalidad interna y no fuera de ella, como lo son estas órdenes de autoridad necesarias, desde luego, para combatir la pandemia y sus estragos.

Estas órdenes no pueden ser vistas como un vicio redhibitorio o un defecto jurídico desde que a la cosa en este caso no le pasó nada, absolutamente nada y no se encuentra afecta a ningún vicio o defecto como para poder traer esta norma a colación. 

Ahora bien, ¿qué ocurrirá con los arrendatarios que pagaron la renta de arrendamiento para evitar una acción de terminación y no ocuparon los locales comerciales?, ¿tienen derecho a demandar la restitución de lo pagado si “el riesgo” lo debió asumir el arrendador? 

De otra parte, si el fallo, antes de liberar al arrendatario de las rentas durante las cuarentenas declaró la terminación del contrato por incumplimiento objetivo de él al no haberse pagado la renta devengada el 5 de marzo de 2020 (antes de las cuarentenas), ¿cómo es posible que la Corte, al confirmar la sentencia de primera instancia, acoja la excepción de contrato no cumplido que supone que ninguno de los contratantes haya cumplido o esté llano a cumplir? Simplemente aquí se desvirtuó esta institución. Si el arrendatario incumplió su obligación, y por eso se declaró la terminación, no es posible aplicar el artículo 1552 ni siquiera en virtud de lo dispuesto por el art. 1932. 

Cabe señalar que en Francia, a diferencia de lo resuelto en nuestro país, el tribunal de casación se pronunció recientemente y estimó que ningún incumplimiento existe en este caso por parte del arrendador y que “esta medida general y temporal, sin vínculo directo con el destino contractual del local arrendado, no puede, asimilarse a la pérdida de la cosa”. Por ello, impuso a los arrendatarios la obligación de pagar las rentas de arrendamiento. Tampoco comparto lo último. 

En España o Alemania, al igual que en otros países, se dictaron normas especiales que previeron una moratoria en el pago de la renta; esto es, un retraso o aplazamiento en el pago, de lo que se sigue que para el legislador de emergencia no existió un incumplimiento del arrendador, pues si así fuere, no habría ordenado posponer las rentas como lo hicieron para resolver esta cuestión y no perjudicar el intercambio comercial. 

En mi opinión, no existiendo ningún incumplimiento ni ley que resuelva el problema, el conflicto ha de ser solucionado con lógica de imprevisión. Si a la cosa no le pasó nada, pero fuera de ella hubo una pandemia de la magnitud de la que vivimos, no es justo que el arrendatario deba pagar íntegramente el precio o la renta, como lo resolvió la Corte de Casación en Francia.

El juez debe adecuar la prestación que se tornó en excesivamente más onerosa, no porque haya aumentado la renta por la pandemia, sino que porque a cambio el arrendatario no recibe el reporte que buscaba recibir al momento de la contratación. Si este no es un caso de imprevisión, ¿vale la pena seguir hablando de la teoría de la imprevisión?

El conflicto, es, con todas sus letras, uno que se debió solucionar mediante la teoría de la imprevisión, tal y como el voto disidente del ministro Zepeda, de la Corte de Apelaciones de Santiago, lo esbozó o lo han resuelto en innumerables casos en el derecho extranjero, sea que exista o no consagración expresa de esta institución. 

* Isabel Warnier Readi es profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad del Desarrollo e investigadora del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa del mismo plantel.