SOBRE LA ESPECIFICACIÓN DE LOS DESLINDES DE UN INMUEBLE CUYA VENTA ES PROMETIDA, POR PAMELA MENDOZA Y RENZO MUNITA

Columna de Opinión de Pamela Mendoza y Renzo Munita, profesor de Derecho Civil y miembro del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa de la Universidad del Desarrollo. Publicada el lunes 07 de octubre 2019 en el diario El Mercurio.

“…Se deduce un recurso de casación en la forma que pretende atacar la determinación del tribunal a quo y la confirmación del ad quem de declarar la nulidad de oficio. La casación en esta especie fue rechazada. Concordamos en la decisión, nos parece natural y fiel a los términos del art. 1683 del CC que el juez no deba ser especialmente requerido (…) de exigir un pronunciamiento favorable a la nulidad formal de que adolece el acto…”

La sentencia que comentamos (Corte Suprema, 18 de junio de 2019, Rol Nº 1510-2018) se pronuncia respecto de la aplicabilidad del art. 1683 del CC, en la parte en que dispone que el juez puede y debe declarar de oficio la nulidad absoluta cuando el vicio aparece de manifiesto en el acto o contrato. El acto en el cual se cuestiona el ejercicio del indicado deber y facultad dice relación con un contrato de promesa de compraventa de un bien raíz. El motivo del aparente vicio de nulidad formal obedecería a que en el contrato de promesa de compraventa se habría omitido el señalamiento de los deslindes en el inmueble que será objeto del acuerdo definitivo. El problema se identifica con otro de corte más amplio: ¿la determinación del objeto en el contrato de promesa debe ser la misma del contrato prometido?¿En la misma magnitud?

Un intento de respuesta no debería dejar de reiterar que el contrato de promesa es diverso al contrato prometido y, si bien el primero debe especificar de tal manera el segundo, de suerte que solo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban (art. 1554 n° 4), aquello no debe entenderse más allá que en relación a los elementos esenciales de este. Así las cosas, el contrato de promesa de una compraventa debe hacer referencia al precio, pero no debe indicar necesariamente aspectos relativos a su forma de pago, a sus plazos, entre otros. Lo indicado se entiende, pues exigir la misma especificidad en ambos acuerdos conduce a la confusión de dos tipos contractuales, desatendiéndose la naturaleza del contrato de promesa, la cual va en la línea de preparar uno posterior.

Volviendo al requerimiento de los deslindes, la respuesta no es de blancos o de negros, como pudiera pensarse a simple vista. En este sentido, pudiera decirse tajantemente que como los deslindes constituyen un requisito de la inscripción conservatoria, es en el contrato prometido, título de dicha inscripción, en donde aquella mención debe ser consignada. De tal forma, sería infructuoso el reproche al contrato de promesa en la medida que el inmueble sea plenamente identificable, individualización que no necesariamente se logra con el requerimiento limítrofe. En otras palabras, bastará con que se indique la dirección del bien —calle y número— para ajustarse a ley. Con todo, como expusimos más arriba, la cuestión admite matices, toda vez que no siempre será posible identificar aquello que se pretende vender sin hacer referencia a los deslindes. En efecto, si lo que se pretende disponer obedece a la porción de un inmueble, necesariamente la identificación de sus límites en el contrato de promesa constituye una mención de la cual, obligatoriamente, el contrato preparatorio debe estar premunido y, por consiguiente, su omisión ingresaría en la órbita del deber del juez de declarar la nulidad absoluta del contrato.

Revisemos ahora el litigio y veamos si en el caso en particular la enunciación de los deslindes en el contrato de promesa era o no esencial. En ese cometido, no es de menor importancia relevar que en primera instancia (sentencia de 7 de septiembre de 2016, Rol C-151-2016 del Juzgado de Letras en lo Civil de Yungay) el juez se ve interpelado en razón de una demanda de cumplimiento forzado de un contrato de promesa, cuyo objeto consistía en “un retazo de media hectárea ubicado a dos kilómetros de Yungay, camino Yungay-Cholguán, comuna de Yungay”. Cabe ser agregado que el demandado no invoca el vicio de nulidad, sino que se limita a sostener la prescripción extintiva de la acción deducida. Se resuelve, por su parte, que “el acto jurídico celebrado por las partes, invocado como promesa de compraventa por la parte demandante, no produce obligación alguna entre ellas; por lo que, y, atento a lo dispuesto en los artículos 1681 y 1682 del mismo cuerpo legal, adolecería de nulidad absoluta, por omisión de un requisito que la ley prescribe para el valor del acto o contrato, en consideración a su naturaleza. A su turno, el artículo 1683 del Código Civil señala que la nulidad absoluta, como lo es en la especie, impone la obligación de ser declarada por el juez, aun sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato” (considerando décimo).

El indicado criterio es refrendado por la Corte de Apelaciones de Chillán (Rol Nº 291-2017), argumentación que se formula desde la perspectiva del principio iura novit curia y, en este sentido, afirmando que aun cuando no se hubiera evocado por el demandado la existencia del vicio de nulidad formal (solo recurrió a la excepción de prescripción en el requerimiento de cumplimiento forzado del contrato), el juez tenía derecho a postularlo.

En este contexto se deduce un recurso de casación en la forma que pretende atacar la determinación del tribunal a quo y la confirmación del ad quem de declarar la nulidad de oficio. La casación en esta especie fue rechazada. Concordamos en la decisión, nos parece natural y fiel a los términos del art. 1683 del CC que el juez no deba ser especialmente requerido por una de las partes en el sentido de exigir un pronunciamiento favorable a la nulidad formal de que adolece el acto. En este sentido, dispone el considerado sexto de la sentencia: “Aun cuando tal decisión no hubiere sido consecuencia de una solicitud expresa de las partes ni motivo de alegación en sus escritos fundamentales, obraron dentro del ámbito de las atribuciones que la propia ley les concede”.

También se dedujo un recurso de casación en el fondo, el cual fue acogido por la Corte Suprema. En un criterio que consideramos correcto se estima, en definitiva, que no será necesaria la determinación de los deslindes en el contrato de promesa en la medida en que no haya dudas sobre la individualización del predio, precisamente por haber otras vías conducentes a integrar la especificación. La sentencia nos recuerda que “un inmueble puede ser individualizado por diversos medios. Uno consiste en los deslindes, pero hay otros, como la inscripción, que a su vez contiene más datos. Luego, los deslindes no son indispensables, en la medida en que no haya dudas sobre la individualización del predio”, tal como se lee en el considerando décimo cuarto. Así las cosas, si bien a simple vista pareciera no haber estado individualizado el retazo, en la causa no surgió tal duda, pues, tal como nos muestra el considerando antes mencionado, se había efectuado la entrega material del inmueble e incluso el promitente comprador había edificado en él (presumiblemente con conocimiento del promitente vendedor). En consecuencia, el contrato prometido estaba especificado, según el espíritu del N° 4 del art. 1554 del CC.

* Pamela Mendoza Alonzo es profesora de Derecho Civil y directora de la Escuela de Derecho de la Universidad de la Frontera y Renzo Munita Marambio es profesor de Derecho Civil y miembro del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa de la U. del Desarrollo.

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