Desafíos para proyectos inmobiliarios en zonas rurales: Evaluación Ambiental
Con motivo de la diversas denuncias y conflictos relativos a parcelaciones en zonas rurales, distintas autoridades con competencia en la materia han adoptado decisiones que encendieron las alarmas de quienes invirtieron en inmuebles con el objeto de desarrollar proyectos para la venta de parcelas o simplemente las adquirieron para construir en ella su vivienda.
¿Qué es lo que ha pasado en materia ambiental? El 3° Tribunal Ambiental de Valdivia[1] ratificó el criterio que aplicó la Superintendencia del Medio Ambiente (“SMA”)[2] en los casos “Bahía Panguipulli” y “Altos del Trancura” al requerir el ingreso de estos proyectos al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (“SEIA”).
Además, confirmó las multas que impuso la SMA por configurarse la infracción de elusión al SEIA. Para el caso de Bahía Panguipulli, esta ascendió a 351 UTA ($228.000.000 aproximadamente), mientras que para Altos del Trancura fue de 591 UTA ($362.000.000 aproximadamente).
En estos casos, el 3° Tribunal Ambiental consideró que dichos proyectos se enmarcan dentro de la tipología del literal g) del artículo 10 de la Ley N°19.300, que señala que deben evaluarse los proyectos de desarrollo urbano o turístico, en zonas no comprendidas en instrumentos de planificación territorial sometidos a evaluación ambiental estratégica.
Las causas mencionadas se refieren a la venta de más de 200 parcelas de aproximadamente 5.000 m2 cada una. En ambos casos, éstas fueron el resultado de una división realizada al amparo del D.L. N°3516/1980 que establece normas sobre división de predios rústicos, cuya legalidad está siendo discutida.
En particular, la autoridad aplicó el subliteral g.1 del artículo 3 del D.S. N°40/2012 del Ministerio del Medio Ambiente, que define proyectos de desarrollo urbano como “aquellos que contemplen obras de edificación y/o urbanización cuyo destino sea habitacional, industrial y/o de equipamiento” y que cumplan con ciertas especificaciones. En lo que interesa en esta columna, son proyecto de desarrollo urbano los “conjuntos habitacionales con una cantidad igual o superior a 80 viviendas” o 160, tratándose de vivienda social, progresiva o infraestructura sanitaria[3].
Según el Tribunal, el precepto comentado utiliza el verbo “contemplar”, vale decir, no es necesario que las obras se encuentren iniciadas o ejecutadas. De este modo, la eventualidad o potencialidad de la construcción son suficientes para dar por satisfechos los requisitos exigidos por esta tipología, lo que además se condice con el carácter preventivo del SEIA como instrumento de gestión ambiental.
Luego, es relevante determinar el destino de las parcelas. En los casos analizados, el Tribunal, para prever su destino habitacional, tuvo en cuenta, entre otras circunstancias, la cantidad y dimensiones de éstas, que difícilmente permitirían la realización de actividades agrícolas, forestales o ganaderas, propias de los predios rústicos.
Siguiendo ese razonamiento, los sentenciadores arribaron a la conclusión que en cada una de las parcelas se proyectaba la construcción de una vivienda, lo que supera ampliamente el umbral establecido en el subliteral g.1.1.
Finalmente, para catalogar a estos proyectos como “conjuntos habitacionales”, se ha considerado la existencia de reglamentos internos o de copropiedad -especialmente en cuanto estandarizan la construcción- y la habilitación de obras comunes, tales como caminos o infraestructura sanitaria. Todos estos antecedentes servirían para demostrar que las viviendas contempladas en cada una de las parcelas se vinculan entre sí, conformando un proyecto de desarrollo urbano que debe contar con una resolución de calificación ambiental favorable previo a su ejecución.
Sin duda, el criterio del 3° Tribunal Ambiental de Valdivia importa un desafío para el sector. Para futuros proyectos, los titulares deberán analizar la obligación de evaluar ambientalmente las parcelaciones y la vía de ingreso adecuada. Y, en el caso de ser un Estudio de Impacto Ambiental, tendrán que considerar los tiempos, costos e implicancias asociados al levantamiento de líneas de base, a la apertura de un proceso de participación ciudadana y al establecimiento de medidas de mitigación, reparación y compensación.
Esto ciertamente impactará en los precios de las parcelas y en los tiempos de entrega, debiendo tenerse especialmente en cuenta durante las etapas de diseño y de estudios de factibilidad comercial.
En tanto, quienes actualmente están desarrollando proyectos de similares características, arriesgan ser denunciados por terceros ante la SMA, que podrá imponer sanciones de hasta 10.000 UTA, en caso de clasificar la infracción como gravísima.
Además, se debe tener presente que este criterio está generando que distintos Órganos de la Administración del Estado fijen nuevos lineamientos para otorgar permisos y autorizaciones, tanto para la parcelación en su conjunto como para las viviendas individualmente consideradas.
En este contexto, podemos advertir que no solo hay riesgos para el titular del proyecto, sino que podrían generarse dificultades para quienes pretendan construir en estos sitios, acarreando incluso litigios civiles entre vendedores y compradores.
Parte de la prevención de esta situación, y de los conflictos ambientales, administrativos y civiles que se susciten, radica en la correcta interpretación de la Ley N°19.300 y su reglamento. Sin embargo, como se señaló, estas parcelas tuvieron su origen en la aplicación del D.L. N°3516/1980, por lo que un análisis completo requerirá estudiar la legalidad de estas operaciones desde el punto de vista del derecho urbanístico y de planificación territorial.
Pablo Torrealba Misle
Abogado, Universidad del Desarrollo.
Javiera Fernández Carrizo
Abogada, Universidad del Desarrollo.
Alumna 2º Año MDA
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[1] Roles R-28-2020 y R-04-2021.
[2] Expedientes D-77-2018 y D-110-2018.
[3] Subliteral g.1.1. del artículo 3 del D.S. N°40/2021.
* Las opiniones señaladas en este documento son de exclusiva responsabilidad del columnista y no representa la opinión de la Universidad del Desarrollo.
