Revuelo mediático ha causado un reciente fallo dictado por la Corte Suprema (Rol C- 52.718-2021) que rechazó un recurso de casación en el fondo deducido por una corredora de propiedades en contra de la sentencia dictada por una de las salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, la que, conociendo un recurso de apelación deducido por la demandante en contra del fallo dictado por el 14º Juzgado Civil de Santiago, que había rechazado su demanda, revocó lo decidido y acogió en todas sus partes la demanda interpuesta por la actora.

Se trata del caso de una mujer que arrendaba desde hace varios años un departamento en el que vivía y que
contactó a la corredora de propiedades que administraba las rentas para que a través de su intermedio negociara la compra del inmueble con la arrendadora y dueña de la propiedad.

Habiendo sido aceptada la oferta que se le hiciere y estando solo pendiente la firma de la promesa de compraventa, la corredora de propiedades le informó a su cliente que la propietaria había desistido del negocio dado que habría tomado la decisión de venderlo a otra persona.

Cuál fuere la sorpresa de la mujer cuando se enteró que nada más ni nada menos esa “otra persona” era la propia corredora de propiedades quien lo compró al mismo precio con el que lo compraría la demandante.

Para la Corte de Apelaciones, “el corredor de propiedades tiene la obligación de realizar el encargo y la obligación de representar fielmente y de buena fe al cliente en el cumplimiento del mismo.

Lo que evidentemente excluye de manera categórica que el corredor tome interés personal en el negocio objeto del encargo, por lo que no puede comprar para sí lo que su mandante le ha ordenado gestionar para él.

De esta manera, incumple gravemente el contrato doña Ana María Muñoz Gaete, al comprar el inmueble que la demandante le había encargo gestionar para ella, hecho acreditado por la prueba documental de autos, y sobre el que no existe contradicción entre las partes”.

Luego, analizando los requisitos de la responsabilidad civil contractual concluye que concurren todos ellos copulativamente en el caso desde que existió un contrato de corretaje de propiedades celebrado entre las partes; incumplimiento grave del contrato por parte de la demandada al comprar el inmueble que la demandante le había encargo gestionar para ella; incumplimiento doloso, ya que la demandada no solo aprovecha la información privilegiada, sino que compra la propiedad para sí y luego realiza diversos actos para ocultar dicho hecho a la demandante; la existencia de los perjuicios ha quedado acreditada en sus diversos rubros como daño emergente, daño moral y pérdida de una oportunidad, y la relación de causalidad entre el incumplimiento y los daños, ya que si se suprime hipotéticamente el primero no existirían los segundos.

La pregunta entonces es: ¿qué daños deberá indemnizar la corredora de propiedades?

Siguiendo lo resuelto por la Corte, la demandada deberá indemnizar a la demandante el “daño emergente, daño moral y pérdida de una oportunidad”. Lo anterior, por cuanto al haberse estimado doloso el incumplimiento, conforme a lo prescrito por el art. 1558, debe responder de todos los perjuicios que fueron una consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la obligación o de haberse demorado su cumplimiento.

Si bien no será fácil tasar la pérdida de la oportunidad, como tampoco lo es la tasación del daño moral, bien podría considerarse dentro de ella el valor de compra versus el valor de venta del inmueble en el caso que se hubiere vendido o el valor de mercado versus el valor de la compra.

Ya veremos qué resuelve finalmente el sentenciador de primera instancia, dado que en este caso la demandante se reservó el derecho a discutir sobre la especie u monto de los perjuicios para la etapa de cumplimiento. Estaremos expectantes del desenlace de este caso.

*Isabel Warnier Readi es profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad del Desarrollo e
investigadora del Centro de Derecho Regulatorio y Empresa del mismo plantel.